נדל"ן מסחרי או מניות נדל"ן בבורסה ?
מה יותר כדאי – לרכוש נדל"ן מסחרי או לרכוש מניות בבורסה שמשקיעות בנדל"ן
נערוך השוואה בין רכישת נדל"ן מסחרי לבין רכישת מניות בבורסה שפועלות בתחום הנדל"ן בהיבטים של הוצאות רכישה, הוצאות שוטפות והוצאות במכירה
הוצאות רכישה
נדל"ן מסחרי | מניות נדל"ן | |
---|---|---|
להשקיע זמן באיתור נכס מתאים | כן | לא |
להשקיע זמן בניהול מו"מ מול המוכר | כן | לא |
תשלום מס רכישה | 6% מעלות הנכס (ללא המע"מ) | אין |
תשלום דמי תיווך | 1%-2% מעלות הנכס | אין |
תשלום שכ"ט עו"ד | 0.25%- 1% מעלות הנכס | אין |
אגרות שונות | יש | אין |
זמן לטיפול בהעברת הבעלות | כן | לא |
איתור שוכר (לנכס ריק) | כן | לא |
שיפוצים והתאמות לשוכר | יש | אין |
פתיחת תיק במס הכנסה ומע"מ | כן | לא |
עמלת רכישת נייר ערך בבורסה | אין | 0.1% – 0.4% |
עמלות לפתיחת תיק הלוואה | יש | אין |
הוצאות שוטפות
נדל"ן מסחרי | מניות נדל"ן | |
---|---|---|
שיפוצים והתאמות לשוכר | כן | אין |
תשלום לביטוח הנכס | כן | אין |
תיקונים ותחזוקה שוטפת | כן | אין |
הוצאות גבייה | כן | אין |
הוצאות על נכס ריק | תשלומים גבוהים על ארנונה ודמי ניהול לועד הבניין | אין |
שכ"ט עו"ד לטיפול בשוכר שחדל לשלם דמי שכירות | כן | אין |
הגשת דיווחים שוטפים למע"מ | ברוב המקרים כן | לא |
תשלום מקדמות למס הכנסה | ברוב המקרים כן | ברוב המקרים לא |
תשלום מקדמות לביטוח לאומי | ברוב המקרים כן | לא |
חובת הגשת דוח שנתי למס הכנסה | כן | ברוב המקרים לא |
תשלום מס הכנסה על הכנסות שוטפות מדמי שכירות ליחיד ( הנכס נרכש באופן פרטי) | לפי המס השולי : עד גיל 60 – שיעור המס מתחיל ב – 31%. בגיל 60+ שיעור המס מתחיל ב – 10%. | לא |
מס הכנסה בקבלת דיבידנד (למי שהנכס מוחזק באמצעות חברה בע"מ) | 30% לבעל שליטה בחברה או 25% למי שלא נחשב לבעל שליטה | 25% |
דמי ניהול לניירות ערך (שנתי) | אין | 0% – 0.6% |
עמלה לבנק/בית השקעות על קבלת דיבידנד | אין | 0% – 0.6% |
תשלום שכ"ט לרו"ח/יועץ מס עבור הנהלת חשבונות | כן | לא |
תשלום שכ"ט לרו"ח/יועץ מס עבור הכנת דוח שנתי למס הכנסה | כן | ברוב המקרים לא |
תשלום אגרה לרשם החברות (לבעלי שליטה בחברה) | כן | לא |
תשלומים לפירעון הלוואות | כן | לא |
הוצאות במכירה
נדל"ן מסחרי | מניות נדל"ן | |
---|---|---|
השקעת זמן באיתור קונה | כן | לא |
השקעת זמן בניהול מו"מ מול הקונה | כן | לא |
תשלום דמי תיווך | 1%-2% ממחיר המכירה | אין |
תשלום שכ"ט עו"ד | 0.25%- 1% ממחיר המכירה | אין |
שכ"ט לרו"ח לתחשיב מס שבח | כן | אין |
אגרות שונות | כן | אין |
היטל השבחה | בחלק מהמקרים | אין |
השקעת זמן לטיפול בהעברת הבעלות | כן | אין |
תשלום מס שבח | כן (לנכס שנרכש בשנים האחרונות 25% מהרווח הריאלי המתואם, לנכס ותיק החישוב מורכב יותר) | לא |
תשלום מס רווח הון | לא | כן (25% מהרווח הריאלי) |
עמלת מכירת נייר ערך בבורסה | אין | 0.1% – 0.4% |
עמלות פירעון מוקדם של הלוואות | יש | אין |
טיפול בסגירת התיק במס הכנסה ומע"מ | כן | לא |
שכ"ט עו"ד לפירוק חברה בע"מ | כן (לבעל שליטה בחברה) | לא |
הבדלים נוספים
נדל"ן מסחרי | מניות נדל"ן | |
---|---|---|
נזילות הנכס | הנכס לא נזיל (תהליך המכירה ארוך) | כן (ניתן למכור את המניות בבורסה) |
שינויים בשווי הנכס | בהתאם לשווי שוק של נכס דומה | משתנה על בסיס יומי בהתאם למסחר בבורסה |
הקטנת הסיכון בהשקעה על ידי פיזור השקעות | בנכס יחיד אין פיזור – הסיכון גבוה | בדרך כלל חברות נדל"ן בבורסה משקיעות בנכסים רבים ולפיכך הסיכון נמוך |
אפשרות לשימוש עצמי | כן | לא |
שליטה בנכס | שליטה מלאה | אין |
ריבית על הלוואה | תלויה בבעל הנכס ובנכס | בחברות נדל"ן מבוקשות הריבית ותנאי ההלוואה יהיו עדיפים |
אפשרות למינוף | קיימת | המינוף בהשקעה כבר מובנה במניה |
להסבר על מכירת ניירות ערך בבורסה
לקבלת פרטים נוספים הינך מוזמן ליצור איתנו קשר