פסקי דין – מקרקעין

ו"ע 6141-02-23 עאטף מהנא נ' מנהל מיסוי מקרקעין נצרת
העורר הגיש ערר על החלטת המשיב מיום 3.1.23 במסגרתה נדחתה בקשתו לביטול עסקה.
התוצאה : העורר מבקש לעקוף את מגבלת השנים הקבועה בסעיף 85 לחוק לעניין תיקון שומה ואת פסק הדין אשר ניתן במסגרת הערר הקודם אשר הוגש על ידו.
בנסיבות אלו, הכתיר העורר את בקשתו כבקשה לביטול עסקה אף שלמעשה מדובר באותה הגברת בשינוי אדרת של בקשתו הקודמת לתיקון השומה.ברי, כי אין מקום לדון בטענות העורר בעניין זה לאחר שניתן כבר פסק דין בעניין. הערר נדחה.

תא"מ 23638-07-20 י ד ו בעמ ואח' נ' ישראל
תביעה זו הנדונה הינה בסדר דין מהיר והינה על סך 68,725 ₪ התובעים הגישוה כנגד הנתבעת בכובעה כמנהל מס שבח מתוקף תפקידו בסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963(להלן: "החוק") ( וזאת בגין נזקים ממוניים ולא ממוניים שנגרמו להם לטענתם כאשר הפר המנהל את סעיף 16 לחוק מרגע שזה נמנע מלהנפיק עבורם באופן מיידי אישורי מיסים בגין העברת זכויות התובעת 1 בנכס הידוע כחלקה 30 בגוש 6920 ברחוב מונטיפיורי בתל אביב (להלן:"הנכס") שבבעלותה למחזיקי מניותיה והם התובעים 5-2 , וזאת אף שלשיטתם העברת הזכויות האמורה למחזיקי המניות הנ"ל הייתה ללא תמורה ובפטור ממס וזאת בהתאם לסעיף 71 לחוק ואפשרה לפיכך קבלת אישורי מיסים אף ללא צורך בהפקדת ערובה כספית כהוראות סעיף 16(א)(2) לחוק.

ו"ע (תל אביב-יפו) 46076-08-21 פנחצ'ל בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
לפי עמדת העוררת, מנגנון הערובה הקבוע בסעיף 16(א)(2) תקף וישים גם לגבי עסקה פטורה ממס שנעשתה ללא תמורה, ובמקרה כגון זה הערבות הנדרשת היא אפס. המשיב סבור כי במצב זה אין תחולה או תוקף להסדר הערובה.

ו"ע 19-10-35231 פז שמואל גליקמן ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
העוררים, פז שמואל גליקמן ושי ישראל גליקמן (להלן יכונו יחד – העוררים) מכרו לחברת א.י שדות פיתוח בע"מ (להלן – חברת שדות פיתוח) נכס מקרקעין, הכולל דירת מגורים צמודת קרקע בשטח של 82 מ"ר (להלן – הדירה), העומדת על קרקע בשטח של 688 מ"ר (להלן – המקרקעין), בגוש 10882 חלקה 141 ברחוב חניתה 45 בחיפה, תמורת סך של 4 מיליון ש"ח. (הדירה והמקרקעין יכונו יחד להלן – הנכס). טענות העוררים בערר דנן הן כי יש לייחס את מלוא שווי המכירה שהוצהר על ידם, בסך 4 מיליון ₪, לדירת המגורים בלבד ולמסות את מלוא שווי המכירה לפי חישוב ליניארי מוטב, בהתאם לסעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963( להלן – החוק); כי היה על המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב), להתיר להם לנכות מן השבח שכר-טרחה רעיוני של עורך-דין זיו גליקמן, אחיהם של העוררים, כמו גם דמי תיווך שנטען ששולמו על ידם לצורך עסקת המכירה; וכי היה על המשיב לנפק להם אישורי מיסים ולאפשר להם את פריסת חוב המס וקיזוז ההפסדים מן השבח.
מנגד, עמדת המשיב היא כי שווי הדירה נמוך משמעותית משווי המכירה המוצהר וכי שווי המכירה הושפע בעיקר מזכויות הבנייה הקיימות במקרקעין; כי אין להתיר בניכוי שכר טרחה רעיוני של עו"ד גליקמן, ולחלופין, נטען כי מדובר בשכר טרחה גבוה מהמקובל; וכי אין להתיר בניכוי את דמי התיווך שלא הוכחו.

ו"ע 49180-11-18 קיבוץ גזר ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות
הליך שיוך מקרקעין לחברי קיבוץ, מהווה מכירת זכות במקרקעין בהתאם להוראות סעיף 1 לחוק.

ו"ע 19-03-50568 50568-03-19 מ.ע.ג.ן – יעוץ וניהול נכסים בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
עניינו של הערר דנן הוא בדחיית בקשתן של העוררות לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963( להלן: "החוק") בעטיו של פסק דין, בסדר דין מקוצר, בנוגע לתשלום שומת מס ערך מוסף עבור שירותי הבניה שניתנו על ידי בוטיק – שימור נכסים בע"מ (להלן: "בוטיק" (לעוררות) וכל ההוצאות הנלוות לכך). לדעת העוררות הוצאות אלו מותרות בניכוי לפי החוק היות ולדעתן ללא הוצאות אלו, אשר היוו תנאי הכרחי לקיומה של העסקה, מכירת המקרקעין לא היתה יוצאת לפועל.

ע"א 1210/16 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נגד בריטיש ישראל השקעות בע"מ
ע"א 1512/17 ארנה סטאר גרופ בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין רחובות
ע"א 4718/18 סקי דרופ החזקות בע"מ ואח' נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
בנושא : חישוב מס הרכישה לפי ההוראות שבחלק ה'2 לפקודת מס הכנסה ייעשה לפי שווי המקרקעין ולא לפי שווי המניות, ובהתאם לכך יש לקבל את ערעור מנהל מיסוי מקרקעין בע"א 1210/16, ולדחות את הערעורים בע"א 1512/17 ובא"ע 4718/18.

ע"א 3641/21 1. א.א אביבה אלזמי בע"מ ואח' נגד מיסוי מקרקעין חיפה
"סיכומו של דבר: ההליך דנן הוגש באיחור ואין הצדקה להאריך בדיעבד את המועד להגשתו"

ע"א 4298/18, מנהל מיסוי מקרקעין ת"א נגד רועי בלנק
ע"א 1886/19 מנהל מיסוי מקרקעין מרכז נגד קרן רוזנבוים
שני ערעורים על פסקי דינן של ועדות ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963(להלן: החוק), שעוסקים בסוגיה משפטית אחת: שיעור המס החל על רכישה או מכירה של דירת מגורים יחידה, כאשר לעורך העסקה יש בן זוג המחזיק בדירה משלו, ובני הזוג טוענים לקיומה של הפרדה רכושית ביניהם. ברקע – משטר מס הרכישה ומס השבח בישראל, שקובע פטור ממס או תשלום מס בשיעור מופחת בגין עסקה בדירת מגורים יחידה, ביחס לעסקאות דומות בדירה שאינה יחידה. על פי הדין, שיפורט בהרחבה בהמשך, הכלל הוא שכל עוד בני זוג גרים ביחד דרך קבע – רואים אותם כ"יחידה אחת" לצורך מס השבח ומס הרכישה שחלים על עסקה בדירה של אחד מהם. ובלשון החוק – בני הזוג נחשבים ל"מוכר אחד" או "רוכש אחד". שניים שהם אחד.

ע"א 4900/19 ב.ס.ט. בנייה בע"מ ואח' נגד מנהל מיסוי מקרקעין נצרת
האם זכות לפיצויי הפקעה וזכות לפיצויים בגין ירידת ערך של מקרקעין מוציאות את בעל הזכויות מהגדרתו כ"איגוד מקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין או החוק), ועל כן יכולות להביא לחיוב במס רכישה? זו השאלה העיקרית המתעוררת במסגרת הערעור.

דנג"ץ 6571/17 היועץ המשפטי לממשלה ואח' נגד צח קוונטינסקי ואח'
בקשה לקיום דיון נוסף בהליך החקיקה שכלל הסדר-מיסוי ייעודי, שאמור היה למסות את בעליהן של יותר משתי דירות בהתאם לנוסחה שנקבעה בחוק ההתייעלות הכלכלית.

ו"ע 8276-05-18 א. אברהמי (אילת) נכסים ואחזקות בע"מ ואח' נ' מקרקעין באר שבע
ו"ע 8290-05-18 נווה צדק אילת בע"מ נ' מקרקעין באר שבע
שני עררים על החלטת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין באר- שבע (להלן- "המשיב"), שהדיון בהם אוחד, בעניין שומת מס שבח ושומת מס רכישה בגין רכישת מקרקעין בעיר אילת.
המחלוקת העיקרית בין הצדדים היא בשאלה האם מכירת מקרקעין לצד ג', בתקופה שבין תום תקופת הפיתוח על פי 'חוזה פיתוח' עם רשות מקרקעי ישראל (להלן- "רמ"י"), לבין מועד הארכתה של תקופת הפיתוח, היא בגדר מכירת 'זכות במקרקעין' החייבת במס שבח ובמס רכישה. מחלוקת שנייה בין הצדדים היא בשאלה האם יש מקום לדון במסגרת ערר זה בטענתה החלופית של עוררת 2 ,באשר לשומה ('שומת קבלן'), שבוטלה לאחר שהגישה בקשה לתיקון שומה, ובמקומה נקבעה שומה מתוקנת, המאמצת את הצהרתה של העוררת ואת חישוב השבח שערכה, העוררת אף שילמה את מלוא המס על פי השומה המתוקנת.

ע"א 9817/17 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נגד מיטל אביבי רייך ואח'
השאלה הניצבת לפנינו היא סמכות מנהל מיסוי מקרקעין בתל אביב (להלן: המערער או המנהל) להאריך את התקופה הקבועה בסעיף 85(א) לחוק, לתיקון שומת מס לפי סעיף 107(א) לחוק הדן בהארכת מועדים הקובעים בו.

דנ"א 1867/21 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נגד 1. מיטל אביבי רייך 2. דוד רייך
בקשה לקיים דיון נוסף בפסק דינו של בית משפט זה (המשנה לנשיאה ח' מלצר והשופטים ד' מינץ וא' שטיין) בע"א 9817/17, בגדרו נדחה ערעור המבקש על החלטה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

ו"ע 15922-09-20 דניאל יעקב עוזיאל נ' מנהל מיסוי מקרקעין בתל אביב
הערר הוגש כנגד החלטת המשיב לקביעת שומה לפי מיטב השפיטה בהתאם לסעיף 78(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963(להלן: "החוק") במסגרת כתב הערר, טען העורר להתיישנות החלטת המשיב לקביעת השומה בהתאם לסעיף 78(ב) לחוק, וכן להתיישנות החלטת המשיב בהשגה שהוגשה על קביעת השומה בהתאם לסעיף 87(ו) לחוק.

ע"מ 17521-02-19 ירון עיון נ' מס הכנסה – פקיד שומה תל אביב 3
ערעורים כנגד החלטת המשיב, פקיד שומה תל-אביב 3 (להלן: "המשיב"), לסווג את ההכנסה שנבעה ממכירת דירות מגורים על-ידי כל אחד מהמערערים, האחים מר אליהו עיון (להלן, כפי שכינה עצמו: "אלי") ומר ירון עיון (להלן: "ירון"; ירון ואלי יכונו להלן יחדיו: "האחים" או "המערערים"), בבניין שבנו יחד עם אחרים על גבי מקרקעין שהיו ברשות משפחתם מאז 1933 – כהכנסה פירותית שמקורה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה, כל אחד מהאחים מכר בנפרד וללא קשר לאחר, בין השנים 2012 – 2016 ,שלוש מדירות המגורים שברשותו. המכירות דווחו למנהל מיסוי מקרקעין כעסקאות הוניות עליהן חל חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 מנהל מיסוי מקרקעין קיבל את הדיווח וחלק משומותיו הפכו לסופיות, אלא שהמשיב כאמור קבע כי אין לקבל דיווח זה.

ו"ע 20580-02-11 מושב בלפוריה- אגוגה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מנהל מס שבח
ו"ע 36903-05-12 בן עזר ואח' נ' מנהל מס שבח חיפה ואח'
ו"ע 16045-05-12 מושב בלפוריה – אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל
המבקשת התנועה למען איכות השלטון בישראל המשיבים 1 .מושב בלפוריה- אגודה חקלאית שיתופית בע"מ 2. 2 .מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
בנושא : בבקשה המונחת להכרעתי כעת עותרת המבקשת, התנועה למען איכות השלטון בישראל לאפשר לה לעיין במסמכים בתיקים. הבקשה הוגשה, כך נטען, לצורך בירור תלונות שהגיעו למבקשת בדבר שימוש שלא כדין במקרקעין המיועדים לצרכי ציבור. המשיבים מתנגדים לבקשה.

ו"ע 20906-12-17 שלמה נרקיס נ' מקרקעין תל אביב
עניינו של הערר שבפנינו הוא שאלת סיווגה ושוויה של הזכות במקרקעין שרכש העורר – האם קרקע (כטענת העורר), או שמא דירת מגורים שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה (כטענת המשיב), וזאת לעניין שיעור מס הרכישה החל בשל רכישת המקרקעין האמורים.

ו"ע 25437-10-19 צבי יעקובוביץ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
בנושא : 1.הערר שבפנינו עניינו החלטת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב) במסגרתה דחה בקשה ותוספת לבקשה שהוגשה ע"י העוררים לתיקון שומת מס רכישה העצמית שהגישו בקשר עם רכישת דירת מגורים, העוררים רכשו את הדירה על פי הסכם מיון 7.1.2018, הסכם הרכישה הותנה בכך כי יוסר צו הריסה שנרשם על חריגות בניה בדירה וכן יינתן היתר מצב סופי דירה וזאת בתוך 8 חודשים ממועד החתימה על הסכום הרכישה.
2 .במועד רכישת הדירה על ידי העוררים היתה בבעלותם דירת מגורים נוספת (להלן – הדירה) ובה התגוררו. בשומתם העצמית למשיב דיווחו העוררים על רכישת הדירה והתחייבו למכור את הדירה הנוספת בתוך 18 חודשים
ממועד רכישת הדירה. לאור הצהרתם זו, שילמו העוררים מס רכישה לפי מדרגות מס רכישה מופחתות, לאחר שהמשיב הקפיא את הליכי הגבייה על יתרת מס הרכישה (על דירה שנייה) עד תום התקופה של 18 חודשים מיום
העסקה.
3. העוררים לא מכרו את הדירה הנוספת במסגרת התקופה של 18 החודשים ממועד החתימה על הסכם הרכישה. העוררים טענו כי המוכרת לא קיימה את התנאים המתלים במועד שנקבע בהסכם הרכישה, וכי המועד לקיומם הוארך בהסכמה מזמן לזמן, ולבסוף קוימו התנאים המתלים רק ביום 6.6.2019. העוררים טענו כי בשל כך לא יכלו למכור את דירתם הנוספת במועד ועל כן הגישו את הבקשה לתיקון השומה.
4. במסגרת הבקשה לתיקון השומה עתרו המבקשים לשני סוגי סעדים: האחד, תיקון יום העסקה של רכישת הדירה, כך שיועמד על יום 6.6.2019 – הוא היום שבו התקיימו התנאים המתלים, מאחר ולשיטתם הסכם הרכישה לא השתכלל טרם קיומם; השני, והחלופי – כי יוארך להם המועד הקבוע בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק. תחילה ביקשו הארכת מועד ב- 12 חודשים נוספים ממועד הגשת הבקשה לתיקון השומה, ולאחר מכן ביקשו כי יוארך המועד ל- 24 חודשים ממועד העסקה 7.1.2018 במקום 18 חודשים.
5. המשיב דחה את בקשת התיקון על שני חלקיה וקבע כי אין מקום לתיקון יום העסקה, שכן חוזה מכר הכולל תנאים – משתכלל מיום חתימתו, וכן דחה את הבקשה להאריך את המועד. ועל כך הערר.

ו"ע 26282-10-20 טל ורשבסקי נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
בקשה למחיקת ערר ללא צו להוצאות בהסכמה

ת"א 27102-10-17 עיזבון המנוחה נסרה טוקאן ואח' נ' עזבון המנוחה חוא עיסא ג'רגורה עואד ואח'
בנושא : חובת הסודיות החלה על מיסוי מקרקעין בסעיף 105

ו"ע 27213-02-19 מיכאל מלכיאור ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז תל אביב
בנושא : 1. העוררים היו בעליה של דירת מגורים בירושלים מאז שנות השמונים. בחודש אפריל 2013 הם רכשו זכויות בדירה בתל אביב אשר הייתה אז בשלב הקמה מוקדם מאוד. הקמת הדירה בתל אביב הייתה במסגרת קבוצת רכישה, וחלו עיכובים רבים בבנייה. הדירה הקיימת בירושלים נמכרה על ידי העוררים בחודש מאי 2018 ,עוד לפני השלמת בניית הדירה בתל אביב.
על רקע נסיבות אלו, וכמוסבר ביתר פירוט בהמשך, בחודש נובמבר 2018 ביקשו העוררים – בדיעבד – כי רכישת הדירה בתל אביב תיחשב כרכישתה של "דירה יחידה" כמשמעות מונח זה בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, הבקשה האמורה הוכתרה כבקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק. סיווג הדירה הנרכשת כ"דירה יחידה" כמבוקש נועד לזכות את העוררים במדרגות מס רכישה מוטבות.
2. המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין, סבור כי בשל אופן הדיווח על הרכישה בתל אביב בשנת 2013 ,אכן מוטל היה על העוררים לבקש "תיקון שומה" במסגרת סעיף 85 לחוק, אך המועד לעשות כן חלף בחודש נובמבר 2017 .יתרה מזאת, לפי עמדת המשיב, הוראותיו של סעיף 85 הן מהותיות ואינן ניתנות להארכה על פי סעיף 107 לחוק. מסיבה זו סירב המשיב להחיל על רכישת הדירה בתל אביב מדרגות מס רכישה מוטבות.
3. השגתם של העוררים על סירוב המשיב לערוך תיקון שומת מס הרכישה נדחתה, ומכאן הערר בפני ועדת הערר.

ו"ע 28149-09-20 יצחק אזרחי נ' מנהל מיסוי מקרקעין
המחלוקת בין הצדדים בנוגע למועד מתן החלטה בהשגה, מתמקדת בפרשנותו של סעיף 87(ד) לחוק, הקובע את סדרי הדין בהם יש לנהוג כאשר מוגשת השגה.

ע"ו 44964-10-18 +ע"ו 39161-01-19 ע"ו + 37365-04-19 ע"ו +ע"ו 31061-09-18 + 42676-07-18 ע"ו +31108-09-18 ע"ו + 31176-09-18 ע"ו + 31288-09-18 + ע"ו 8-01-11661 יבנה דר – אגודה שיתופית חקלאית ברחובות בע"מ ואח' נגד מנהל מיסוי מקרקעין
עניינם של העררים המאוחדים דנן הוא שיעור המס שיש להטיל על העוררים לפי חוק מיסוי מקרקעין בגין פיצוי שקיבלו במסגרת הסכמים להשבה שנערכו בינם לבין רשות מקרקעי ישראל.

ו"ע 35301-10-19 ניר ישראל רוטנברג ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
בנושא : המחלוקת בערר דנן נוגעת לשאלה האם מיסוי העוררים בגין עסקת הרכישה מיום 22.2.2018 הינו כקבוצת רכישה – היינו מיסוי על רכישת יחידה מסחרית מוגמרת (קרקע + עלויות בניה) – כפי עמדת המשיב, או שמא יש למסותם בגין רכישת קרקע בלבד – כפי עמדת העוררים.
לחילופין, טענו העוררים בכתב הערר כי גם אם ייקבע כי רכשו את הנכס כקבוצת רכישה הרי שיש מקום לבצע היוון של עלויות הבנייה ליום המכירה בשל הדחייה הצפויה בקבלת היתר בניה על הקרקע.

ו"ע 37837-06-20 נילי ליפשיץ ואח' נ' מיסוי מקרקעין תל אביב
בנושא : ערר שהוגש בטענה, כי המשיב ממאן להחליט בבקשה לביטול עסקה בתוך זמן סביר. עניינו של הערר הוא אפוא בבקשת העוררות להורות למשיב לקבל החלטה בבקשה לביטול עסקה, וזאת בתוך פרק זמן סביר.

ו"ע 41858-03-19 ציפורה מורבאי ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
עניינו של ערר זה הוא בהחלטת מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב) שלא להתיר לגב' ציפורה מורבאי חישוב ליניארי מוטב בגין מכירת דירת המגורים שבבעלותה לחברת ב.ר.ברל נכסים בע"מ, ח.פ .515085231

ו"ע 68310-03-18, 48879-11-18, 48773-11-18, 68373-03-18 וואחת אל סלאם–נווה שלום כפר שיתופי בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות
ערר על החלטת המשיב שלא להעניק לעוררת, אגודה שיתופית שחבריה הקימו את היישוב "נווה שלום – וואחת אל סאלם" פטור ממס שבח בהתאם לסעיף 72 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) לפיו "מכירת זכות במקרקעין על ידי… רשות מקומית… תהיה פטורה ממס".

ע"א 3042/19 המערער: עו"ד אביחי ורדי, נאמן לנכסי החייב יצחק יפה נגד המשיבים: 1. אלימלך רייכמן 2. כונס הנכסים הרשמי
בנושא : ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בפש"ר 16-08-26420 מיום 13.4.2019 ,בו נקבע כי למשיב 1(להלן: המשיב) מעמד של נושה מובטח בהליכי פשיטת רגל בשל קיומה של הערת אזהרה שלילית שנרשמה לטובתו על נכס מקרקעין של מר יצחק יפה (להלן: החייב); ועל החלטת בית המשפט מיום 26.5.2019 בה נקבע כי גם ריבית הפיגורים שנצטברה על סכום החוב של החייב כלפי המשיב היא חלק מהחוב המובטח.

ע"א 2670/19, 2671/19, 2672/19, 7235/19, 7987/19, 3904/20 מנהל מיסוי מקרקעין נגד אי.אס.אל אשל נדלן בע"מ ואח'
1. ששת ההליכים הינם ערעורים שהוגשו על ידי מנהלי מיסוי מקרקעין בחדרה ובתל אביב (להלן: "מנהלי מיסוי מקרקעין") נגד פסקי דין שניתנו על ידי ששה מותבים של ועדות ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "ועדות הערר" ו-"חוק מיסוי מקרקעין", בהתאמה), במסגרתם נדחתה עמדת מנהלי מיסוי מקרקעין בשאלה עקרונית הנוגעת לפרשנותו של סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין.
2 .ואלה, בתמצית, הנסיבות שעוררו את המחלוקת העקרונית, וגדריה של המחלוקת :
א. מתן אופציה לעסקה במקרקעין מהווה במקרה הרגיל "מכירה" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, ולפיכך מקימה חבות בתשלום מס שבח ומס רכישה.
בשנת 2002 ,במסגרת תיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין, קבע המחוקק חריג לכלל זה, לפיו מתן אופציה העומדת בשבעה תנאים, שנקבעו בסעיף 49י(א) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "אופציה ייחודית במקרקעין"), לא תיחשב ל"מכירה", ומכירה שאינה מימוש של אופציה ייחודית במקרקעין תהיה פטורה ממס שבח ומס רכישה, ותהיה חייבת במס רווחי הון (להלן: "הסדר הפטור").
ב. כל הנישומים בהליכים שלפנינו הם יזמים (להלן: "היזמים") אשר להם ניתנה על ידי בעלי המקרקעין, כנגד תשלום, אופציה לרכישת המקרקעין בתמורה לסכום נקוב בתוך פרק זמן שנקצב (להלן: "אופציית הרכישה"). אין חולק כי בעת מתן אופציית הרכישה ליזמים על ידי בעלי הקרקע הם עמדו בכל שבע הדרישות שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין להגדרת אופציה ייחודית במקרקעין.
ג. על פי תנאי אופציית הרכישה, היזם רשאי היה למכור את האופציה, ובכלל זה למכור חלקים ממנה לרוכשים שונים, ובלבד שהאופציה תמומש במלואה, דהיינו שהמקרקעין ירכשו בכללותם. התכלית שעמדה מאחורי הענקת אופציית הרכישה במקרים שלפנינו הייתה לאפשר את מכירת הקרקע למספר רוכשים שהקשר ביניהם נוצר באמצעות מאמצי השיווק של היזם, ובדרך זו להגדיל את הסחירות של המקרקעין, ואת התמורה המשתלמת בעבורם.
ד. היזמים עשו עסקאות שהוגדרו כמכירות של האופציה האמורה ליחידי קבוצות רכישה שונות (להלן: "עסקאות הסיחור" ו-"הרוכשים", בהתאמה). במסגרת עסקאות הסיחור נטל על עצמו כל אחד ואחת מהרוכשים התחייבויות שונות כלפי היזמים, שמטרתן להבטיח כי יממש את חלק אופציית הרכישה שנמכר לו, באופן שיבטיח כי אופציית הרכישה תמומש בכללותה (להלן: "התחייבויות המימוש"). תכליתן של התחייבויות המימוש היא למנוע מצב של קריסת העסקה בעקבות נסיגה של חלק מהרוכשים בעיתוי שאיננו מאפשר לאתר רוכשים חלופיים.
ה. עמדת מנהלי מיסוי מקרקעין היא שלאור התחייבויות המימוש הכלולות בעסקאות הסיחור, אין להתייחס אל העסקה בכללותה כמכירה של אופציה ייחודית במקרקעין, שכן מבחינת הרוכשים לא קיים עוד יסוד הבחירה המאפיין מצב של רכישת אופציה. לפיכך, סירבו מנהלי מיסוי מקרקעין להכיר בתחולת הסדר הפטור בכל ההליכים דנן, עניין שמשמעותו המעשית הוא כפל חיוב במס רכישה – הן בגין אופציית הרכישה והן בגין רכישת המקרקעין (מבחינה עיונית, לקביעה זו השלכה גם על החיוב במס שבח, ואולם מבחינה מעשית אין לכך משמעות במקרים בהם עסקינן).
ו. ועדות הערר, בפסקי דין מנומקים היטב, דחו את עמדת מנהלי מיסוי מקרקעין, וקבעו כי עסקאות הסיחור בכל המקרים בהם עסקינן אינן פוגעות בזכות ליהנות מהסדר הפטור. כנגזר מכך, החיוב במס רכישה חל רק פעם אחת, בעת רכישת המקרקעין על ידי הרוכשים מבעלי המקרקעין.
3. לאחר שקראנו את טיעוני הצדדים, ושמענו את טיעוני בא-כוח מנהלי מיסוי מקרקעין, הבהרנו כי עמדתנו היא כעמדת ועדות הערר, דהיינו כי גם לשיטתנו אופציות הרכישה ועסקאות הסיחור בהם עסקינן עומדות בדרישות החוק להחלת הסדר הפטור.
4. הטעמים המרכזיים לעמדתנו האמורה הם אלה:
ראשית, כעניין דוקטרינרי, מימושה של אופציה היא פעולה משפטית המבוצעת במישור היחסים מול נותן האופציה, והמביאה להתגבשותה של העסקה לגביה ניתנה האופציה. עסקאות הסיחור אינן מהוות מימוש של אופציות הרכישה כלפי בעל הקרקע – לא מימוש על ידי היזמים ולא מימוש על ידי הרוכשים – שכן הן אינן מביאות להתגבשות עסקה למכירת המקרקעין. לפיכך, גם אם במערכת היחסים שבין היזמים לבין הרוכשים הוגבל חופש הפעולה של הרוכשים, אין לומר כי עובדה זו עולה לכדי מימוש של אופציית הרכישה כלפי בעל המקרקעין.
שנית, כעניין מהותי, כל עוד תפקידם של היזמים מתמצה בהענקת שירות ביחס למקרקעין, אין הוא מגיע לכדי ביצוע עסקה במקרקעין. השירות אותו מעניקים היזמים בהם עסקינן הוא הגדלת הסחירות של המקרקעין, על ידי כך שהם מאפשרים לבעל קרקע, המעוניין למכור אותם כיחידה אחת, להתקשר עם מספר רוכשים שונים, שהקשר ביניהם נוצר באמצעות היזמים, ולא רק עם רוכש היכול לקנות את המקרקעין כיחידה אחת, או קבוצה של רוכשים שהתארגנה באופן עצמאי (בלשון ציורית, היזמים מאפשרים לפרוס את המקרקעין לפרוסות הנמכרות לרוכשים שונים, ולא למכור אותה כיחידה אחת לרוכש אחד). שירות זה, גם אם עשויה להיות לו תרומה משמעותית לתמורה שתתקבל ממכירת המקרקעין, אינו מחייב, מניה וביה, כי היזמים יהפכו לבעלי זכויות במקרקעין, וזאת בדומה למתן שירותים של השבחת המקרקעין. ממילא גם אין הצדקה מהותית להטלת חיוב כפול בתשלום מס רכישה (ויובהר, על פי הוראת סעיף 49י(ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין מס הרכישה משולם בהתאם לסכום הכולל שמשלמים הרוכשים בעבור המקרקעין – דהיינו, הן הסכום המשולם לבעלי הקרקע והן הסכום המשולם ליזמים).
שלישית, כעניין תכליתי, הסדר הפטור נועד "להקל ולשחרר את הפוטנציאל היזמי" הגלום במקרקעין (כלשון הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 10/2002 ,בעמ' 2,( על ידי העמדת מכשיר חדשני, נוח ויעיל – אופציה ייחודית במקרקעין – באמצעותו ניתן לקדם מיזמים נדל"ניים. עסקאות הסיחור בהן עסקינן, הן דוגמה מובהקת לסוג העסקאות אותו ביקש המחוקק לעודד באמצעות יצירת המכשיר החקיקתי האמור. פשיטא, כי אין לאמץ פרשנות מצרה להסדר הפטור, המסכלת את השימוש בו לקידום התכליות שלמענן נוצר.
5. ויודגש, עמדתנו זו מתייחסת לנסיבות בהן מעורבות היזמים מוגבלת למתואר לעיל. למותר לציין כי איננו מביעים כל עמדה ביחס למצבים בהם מעורבותם של היזמים חורגת מהמסגרת האמורה.
6. מנהלי מיסוי מקרקעין ביקשו שהות על מנת לבחון את עמדת בית המשפט. ביום 18.8.2020 נמסרה על ידם הודעה לפיה בהיותם קשובים להערות בית המשפט, הם מבקשים למשוך את ששת הערעורים.
7. לאור האמור דין ששת הערעורים דנן להידחות. אין צו הוצאות. (תאריך 26.8.2020)

ו"ע 4800-05-19 ממשלת הרפובליקה הצרפתית נ' מנהל מיסוי מקרקעין
1. ערר, על פי סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) על החלטת המשיב מיום 2.4.19 ,לפיה נדחתה בקשת העוררת לתיקון שומה לפי מיטב השפיטה מיום 5.7.16 ,המתייחסת למכירת זכות בעלות במקרקעין בגוש 29533 חלקות 8-17 בתאריך 13.10.93

דנ"מ 8626/17 עופר מנירב, רו"ח נגד רשות המיסים
בנושא : תוענה ייצוגית

ו"ע 13864-04-18 יהושע וייס ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין (מרכז)
כנגד (כמה) מהעוררים הוגשה תביעה לפינוי וסילוק יד ממקרקעין. הצדדים הופנו לבוררות ובמסגרת פסק הבוררות נקבע כי עיריית בני ברק, החברה הכלכלית לבני ברק בע"מ ומינהל מקרקעי ישראל, ישלמו לעוררים בגין רכישת בתיהם, סכום שקבעה הבוררת, כב' השופטת (בדימוס) נחמה מוניץ . המשיב קבע תחילה כי הזכות שמכרו העוררים היא "זכות במקרקעין", כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ -ג" 1963 וכי העוררים זכאים לפטור ממס בגין מכירת דירת מגורים מזכה, מכוח סעיף 49ב(5) לחוק. אלא שכעבור כחודשיים, חזר בו המשיב וקבע כי העוררים פלשו למקרקעין ולכן הזכות שמכרו אינה " זכות במקרקעין", אין הם זכאים לפטור ממס, ודבר החקיקה הקובע את המס החל בגין המכירה הוא פקודת מס הכנסה.
ערר זה מעלה שתי שאלות :
א. האם היה המשיב רשאי לחזור בו מהחלטתו הראשונה?
ב. (בהנחה כי התשובה לשאלה הקודמת חיובית) האם הזכות שמכרו העוררים היא "זכות במקרקעין" – כטענת העוררים, או שהזכות שמכרו אינה "זכות במקרקעין" ומיסוי רווחי המכירה חוסה תחת פקודת מס הכנסה – כטענת המשיב ?

ת"א 16782-02-19 יורשי סלמאן נבואני ז"ל נ' משרד האוצר/אגף מס הכנסה ומס רכוש
ענייננו בתביעה שהוגשה, לפי כותרתה, על-ידי "יורשי המנוח סלמאן נבואני ז"ל" (להלן – המנוח), למתן פס"ד הצהרתי לפיו עסקת מקרקעין שבוצעה בשנת 1983 בין המנוח לבין בנו כמאל נבואני, לא היתה עסקה מכר בתמורה כי אם עסקה ללא תמורה (מתנה).

ו"ע 20311-12-19 גיל גוטמן ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין באר שבע
האם זכאים העוררים להחזר אגרה ששולמה בעת הגשת הערר, לאחר שהמחלוקת נושא הערר הסתיימה בפשרה ?

ע"ו 20394-12-18 העוררים 1. משה גרינברג 2. מינה גרינברג נגד המשיב מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
עניינו של ערר זה בהחלטת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב), שלא להתיר לעוררים, ה"ה משה ומינה גרינברג חישוב ליניארי נפרד עבור כל אחת משתי יחידות הדיור שבבעלותם הקיימות במקרקעין מושא הערר ברחוב בן יהודה 30 בקרית אתא (להלן – הנכס), האחת – יחידה חזיתית, והשניה – יחידה עורפית.
לטענת העוררים, היחידה העורפית בנכס שימשה למגורים עד ליום המכירה, ובין היתר התגוררו בה העוררים, בתקופות שונות, והיא כוללת כניסה נפרדת ואת כל המתקנים הנדרשים על מנת שתיחשב כ"דירת מגורים" כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין )שבח ורכישה על כן, טוענים העוררים כי יש להתיר להם חישוב ליניארי מוטב גם בגין היחידה העורפית, במופרד מן היחידה, החזיתית המרכזית.
מנגד, עמדת המשיב היא כי לאור ממצאי הביקורת שערך בנכס, אשר תועדו בתמונות שהוגשו לעיון וועדת הערר, הרי שהיחידה העורפית אינה בגדר "דירת מגורים" וספק אם כלל שימשה למגורים בפועל. היחידה העורפית התקיימה כתלות ביחידה המרכזית, כאשר שתי היחידות מהוות יחדיו יחידה כלכלית אחת. משכך, היחידה העורפית איננה "דירת מגורים" המזכה בחישוב ליניארי נפרד מן היחידה המרכזית.

ו"ע 23676-04-18 חיים אלמוג יוסבאשוילי נ' מנהל מיסוי מקרקעין – ירושלים
בנושא : איגוד מקרקעין

ו"ע 24436-10-18 אום פתרונות הספק בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
חברה מתקשרת בהסכם לרכישת זכויות בנכס מקרקעין, כאשר 10% מהתמורה משולמת למוכר במועד החתימה על ההסכם ויתרת התמורה אמורה להשתלם בתוך שנה. במהלך פרק הזמן שעד לתשלום יתרת התמורה החברה מגיעה למסקנה כי לא תוכל לעמוד בתשלום זה. בעלי המניות בחברה מחליטים אפוא להתקשר בהסכם למכירת מניות החברה. כך, 80% ממניות החברה מועברות לידי חברה אחרת, באופן המאפשר את תשלום יתרת התמורה בעד הזכויות במקרקעין שנרכשו. החברה אשר רכשה את המקרקעין היא חברת ר.ש.ב.ר ייזום והשקעות בע"מ. רוכשת המניות היא העוררת, אום פתרונות הספק בע"מ (להלן – העוררת) אשר רכשה 80% ממניותיה של חברת רשבר. המחלוקת העיקרית בערר זה היא בשאלה האם במועד שבו רכשה העוררת את מניותיה של חברת רשבר, נחשבת רשבר כ"איגוד מקרקעין", כהגדרת מונח זה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), והאם רכישת מניותיה על ידי העוררת עולה כדי "פעולה באיגוד" החייבת במס רכישה המחלוקת העיקרית בערר זה היא בשאלה האם במועד שבו רכשה העוררת את מניותיה של חברת רשבר, נחשבת רשבר כ"איגוד מקרקעין", כהגדרת מונח זה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), והאם רכישת מניותיה על ידי העוררת עולה כדי "פעולה באיגוד" החייבת במס רכישה.

ו"ע 24989-09-18 נוגה שמרת ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור טבריה ואח'
העוררים, בני זוג נשואים, הגישו ערר בהתאם להוראות סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) על שומות מס שבח שקבע המשיב מס' 1 (להלן: "מסמ"ק טבריה") על דירה ביישוב כורזים (להלן: "הבית בכורזים") ועל שומת מס רכישה שהוציא המשיב מס' 2 (להלן: "מסמ"ק חיפה") בקשר לרכישת בית ביישוב טבעון (להלן: "הבית בטבעון").
המחלוקת נשוא הערר הינה, האם העסקה להעברת הבית בכורזים לאימה של העוררת 1 במתנה היא עסקה מלאכותית שיש לבטלה מאחר ואין מאחוריה כל שיקול אחר מלבד הפחתת מסים אם לאו.

ו"ע 25145-09-15 , 49537-10-15 מותקאל עווד נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
פעולה באיגוד מקרקעין המחייבת את העורר בתשלום מס שבח ומס מכירה.

ת"צ 27962-06-12 רו"ח שמחה פרקש נ' מדינת ישראל משרד האוצר רשות המיסים
בקשה לאישור תובענה כייצוגית כנגד מדינת ישראל – משרד האוצר – רשות המיסים, שעניינה גביית הפרשי הצמדה צפויים, ביתר, שלא כדין על ידי הנתבעת, מאת הקבוצה – ציבור הנישומים שנעשה להם הסדר תשלומים או שניתנה להם אורכה לתשלום מס הכנסה, מס רווחי הון, מס רכישה ומס שבח מקרקעין.

ו"ע 28079-10-15 נירה מעין ושלמה אליעזר נחמה נ' מקרקעין תל אביב
עניינו של הערר דנן בשומות מס שבח שהוציא המשיב לעוררים בשל מכירת דירה בבניין ברחוב רוטשילד 1 בתל-אביב. הסוגיה שבמחלוקת הינה: מכירת דירת מעטפת אשר הושלמה לדירת מגורים עובר למכירה, כאשר היה ידוע למוכר כי רוכש הדירה אינו מעונין בהשלמה זו והיא אינה מהווה חלק מהממכר ביחסים שבין הצדדים – האם זכאי המוכר לקבל את הפטור ממס שבח המגיע למי שמכר "דירת מגורים מזכה" שבנייתה הושלמה.

ו"ע 28476-04-16 1. קריה מציון בע"מ 2. קמרון אחזקות בינלאומיות בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים
בנושא : ערר על החלטת המשיב מיום 1.3.2016 ,בהשגה שהוגשה מטעם העוררות, בגדרה הוחלט שלא להכיר ביחסי נאמנות ושלא ליתן פטור ממס רכישה וממס שבח על פי סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)

ו"ע 28563-05-19 אלטר שטול ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים
בנושא : ערר, על פי סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), על החלטת המשיב מיום 19.4.16 בגדרה נדחתה עמדת העוררים, לפיה הם זכאים למענק שקיבלו על פי החוק הידוע בכינויו "חוק מס ריבוי דירות", אשר בוטל בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון

ו"ע 38581-03-19 פתרון בעיה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
בנושא : איגוד מקרקעין

ת"צ 45460-10-18 נחלי הורד בע"מ נ' רשות המיסים בישראל
בקשה להסתלקות מבקשה לאישור תובענה כייצוגית לפי סעיף 16 לחוק תובענות ייצוגיות, תשס"ו-2006
עניינה של הבקשה לאישור הוא בטענת המבקשת כי המשיבה גובה שלא כדין מס רכישה בהתאם לסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) וזאת בגין תשלומים ששולמו במסגרת עסקאות רכישת קרקע מרשות מקרקעי ישראל עבור "עבודות פיתוח נוספות", דהיינו עבור הקמת מבני ציבור ושדרוג תשתיות בשכונות ותיקות.

ת"צ 54311-04-18 ס.רותאנא למסחר בע"מ נ' רשות המיסים
בנושא : תובענה ייצוגית הגיש המבקש נגד רשות המיסים. עניינה של בקשת האישור הוא בחיוב ובגביית יתר שלא כדין, של הפרשי הצמדה וריבית, מנישומים המדווחים ומשלמים ניכויים למשיבה בגין תקופות בהן חלו דחיות (ארכות) מרוכזות או יום מנוחה שבועי, וזאת בניגוד לפרסומי הרשות בעניין הדחיות.

ת"א 57826-05-12 נוריאל חסיד נ' מדינת ישראל-רשות המיסים
החזר מס רכוש – ריבית והצמדה

ו"ע 59411-10-17 מרי לסמן ואח' נ' מיסוי מקרקעין מרכז
העוררים קיבלו במתנה מקרוביהם זכויות במקרקעין, כמשמעותן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מתנה זו, הנחשבת כמכירה לפי חוק מיסוי מקרקעין, הייתה של מקרקעין שנחתמה לגביהן עסקת קומבינציה, במסגרתה התחייב קבלן/יזם לנותני המתנה, לבנות על-גבי המקרקעין דירות מגורים. השאלה שבמחלוקת בין הצדדים, היא אופן סיווג הזכויות במקרקעין שרכשו העוררים – מקבלי המתנות, וזאת לצורך בחינת החבות של העוררים במס רכישה: האם כ- "דירת מגורים" – כטענת המשיב, או כזכות אחרת במקרקעין שאינה "דירת מגורים" – כטענת העוררים. המחלוקת שבין הצדדים נובעת מהגדרת "דירת מגורים" בסעיף 9(ג) לחוק, שם נקבע כי לעניין מס הרכישה, גם דירה שבנייתה טרם הסתיימה עשויה להיחשב כדירת מגורים, וזאת -"למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה".
מחד – אין מחלוקת כי נותני המתנות לא התחייבו בעצמם לסיים את הבניה, אך מאידך – אין מחלוקת כי העוררים קיבלו לידיהם מאת נותני המתנה, נכס הכולל התחייבות להשלמת הבניה של הדירות על ידי היזם.
לטענת העוררים, יש לפרש את הביטוי "התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה" – באופן מצמצם, החל רק כאשר יש התחייבות של המוכר עצמו להשלמת הבניה. המשיב מנגד טוען כי יש לפרש את הביטוי "התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה" באופן רחב יותר, כך שהוא יחול בכל מקרה בו יש התחייבות הניתנת לאכיפה להביא לסיום הבניה, שמקורה מצד המוכר (להבדיל מהתחייבות מצדו של הרוכש בלבד)
למחלוקת שבין הצדדים יש נפקות לעניין מס רכישה, לא רק במקרה של העברה במתנה – כמו אצל העוררים, אלא גם למקרים אחרים בהם נמכרת "דירה על הנייר", על ידי מי שרכש אותה מקבלן, כאשר ההתחייבות לסיום הבניה היא של הקבלן והיא אינה ניתנת לאכיפה כלפי המוכר.

ו"ע 61323-08-18 שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין – חדרה
ועדת הערר דנן נדרשת, זו הפעם השלישית, לדון בשאלה האם יש בסיס בדין לצירופן של הוצאות פיתוח לשווי המכירה, לצורך חישוב מס הרכישה, כאשר אין מחלוקת כי עד למועד החתימה על הסכם הרכישה לא בוצעו עבודות פיתוח במקרקעין מושא הערר.

ו"ע 64616-20-41 חברת גב-ים לקרקעות בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
1. העוררות תכננו להקים על מקרקעין שבבעלותן פרויקט משרדים יוקרתי המוקף גינת ירק ופינות פנאי. בין השטחים בבעלות העוררות הפרידה חלקת קרקע, בבעלות אחרת, שעליה בניין ישן ששימש כמוקד לרפואה דחופה. הבניין הוותיק עמד בחזית המבנה שתוכנן, על אחד מצירי התנועה המרכזיים הצמודים למתחם העוררות.
2. חלקת הקרקע הנזכרת הוחכרה לחברה הנחשבת לאיגוד מקרקעין, ומלבדה לא היו לחברה זו נכסים נוספים לצורכי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
3. בשנת 2015 רכשו העוררות את מניות החברה בתמורה כוללת של כ-37 מיליון ש"ח. העוררות דיווחו למשיב על שווי לצורך חישוב מס רכישה בסך של כ-20 מיליון ש"ח, המשקף לגישתן את שווי השוק של הקרקע. לדבריהן, התמורה החוזית שהסכימו לשלם עולה בהרבה על ערך המקרקעין ומבטאת את רצונן לסלק את הבניין שהיווה לתפיסתן "מטרד" שפגע בנראות הפרויקט המפואר שהתכוונו להקים. על פי הטיעון, היכולת לסלק את הבניין אינה חלק מהזכות במקרקעין, ועל כן אין לחייב את התשלום העודף ששילמו בעדה במס רכישה.
4. המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין, דחה את שומת העוררות, וסבר שיש להעמיד את שווי הקרקע בהתאם לתמורה החוזית ששולמה על ידיהן. המשיב סירב להכיר בערך נפרד בקשר ליכולת הריסת המבנה, ולגישתו, הפרדת התמורה היא מלאכותית ונועדה להפחית את השווי לצורכי מס רכישה.
5. ערר זה עוסק, אפוא, בחבות העוררות במס רכישה לפי חוק מיסוי מקרקעין בקשר לרכישת מניות החברה, ובמסגרתו עולות שתי סוגיות עיקריות :
א. האם כחלק מהעסקה רכשו העוררות גם זכות נפרדת שאינה עולה כדי "זכות במקרקעין", ועל כן רכישת זכות זו אינה חבה במס רכישה ("סוגית זיהוי הנכס הנרכש")?
ב. לאחר מענה על השאלה הקודמת, וקביעת היקף הזכות במקרקעין שרכשו העוררות, יש להמשיך ולבחון: האם שווי הזכות ייקבע לפי שווי השוק הנמוך יותר, כטענת העוררות, או על בסיס התמורה החוזית ששולמה בפועל, כטענת המשיב ("סוגית שווי הזכות במקרקעין") ?
סכום מס הרכישה השנוי במחלוקת הוא כמיליון ש"ח (במונחי קרן).

ו"ע 65077-11-18, 50582-11-18 וחידה ח'טיב ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין נצרת
המחלוקות בין הצדדים מתמקדות בשתי סוגיות בלבד: סוגיה ראשונה: מתי הוא יום העסקה, כאשר לטענת העוררים יום העסקה הינו מועד כריתת ההסכם בעקבות מתן תוקף ע"י בית המשפט לפסק הבורר ואילו לדעת מנהל מיסוי מקרקעין המועד הקובע הינו 31.12.2001 וזאת בהסתמך על טופס יא (טופס חישוב פחת המצורף לדוחו"ת הכספיים) של העמותה. הסוגיה השנייה היא: מהו שווי העסקה, האם לפי קביעת הבוררים בסך 800,000₪ ו/או כולל הוא סכומים נוספים שנקבעו באותו פסק בורר ו/או לפי עסקאות השוואה שערך המשיב.
פועל יוצא מקביעות אלו יקבע גם האם חל קנס הגירעון וחיובי הריבית וההצמדה.

ת"צ 65973-03-18 חנוך ליטמן ואח' נ' מנהל רשות המיסים ואח'
בנושא : בקשה לאישור תובענה מנהלית כייצוגית, לפי סעיף 5(ב)(2) לחוק תובענות ייצוגיות. עניינה של הבקשה הוא בהטלת קנסות גרעון כנגד רוכשי ומוכרי זכויות במקרקעין על פי סעיף 95 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)

ו"ע 18-07-68019 אפי חוגי נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א
בנושא : העורר הוא "נכה" כהגדרתו בתקנה 1 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 אשר עומד לכאורה בתנאי תקנה 11 לתקנות מס רכישה לעניין זכאות להטבה במס רכישה.
עניינו של הערר הוא בעתירת העורר לקבל את ההטבה במס רכישה בגין דירת מגורים שרכש בשנת 2011 ,וזאת על אף שחלפה מגבלת הזמן לתיקון השומה הקבועה בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.
במסגרת הערר, מבקש העורר כי המשיב יעשה שימוש בסמכותו לפי סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין ויאריך את המועד הקבוע בסעיף 85 לחוק לתיקון השומה. לטענת העורר קיימת בנסיבות עניינו "סיבה מספקת" למתן הארכה המבוקשת.
המשיב טען מנגד טענת סף לפיה לא ניתן לתקן את שומת המס לאחר שחלפה מגבלת הזמן בת ארבע השנים הקבועה בסעיף 85 לחוק. לטענתו, הוראת סעיף 85 לחוק קובעת התיישנות "מהותית" ולכן אין בידו הסמכות לפתוח את השומה בחלוף ארבע שנים מיום שנעשתה (להלן: "טענת הסף של המשיב")
ביום 7.7.2019 ניתנה החלטת הוועדה הדוחה את טענת הסף של המשיב (ו"ע (מינהליים ת"א) 68019-07-18 חוגי נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (7.7.2019) (להלן: "ההחלטה בטענת הסף")).
בהחלטה בטענת הסף נקבע כי "אין מקום לדחות על הסף את בקשת העורר לקבל ארכה לפי סעיף 107 לחוק לצורך הגשת בקשה לתיקון השומה לפי סעיף 85 לחוק, מבלי לברר לפני כן אם מתקיימות בעניינו נסיבות המלמדות על 'סיבה מספקת' למתן הארכה המבוקשת", ולפיכך "יש להעתיק אפוא את מרכז הכובד משלב הבחינה העקרונית של סמכות פתיחת השומה הסופית לשלב בחינת השיקולים הרלוונטיים לקיומה או העדרה של סיבה מספקת למתן הארכה המבוקשת לתיקון השומה" (פס' 48-49 להחלטה).
בהמשך לדחיית טענת הסף של המשיב, נותר אפוא להכריע, האם בנסיבות ענייננו קיימת "סיבה מספקת" לפי סעיף 107 לחוק למתן הארכה המבוקשת לתיקון השומה.
עניינו של פסק דין זה, אם כן, הוא בבירור קיומה או היעדרה של "סיבה מספקת" להארכת מועד לפי סעיף 107 לחוק לתיקון השומה לפי סעיף 85 לחוק.
יצוין כי בימים אלו נידונה בבית המשפט העליון טענת הסף של המשיב במסגרת ע"א 9817/17 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' אביבי רייך. הוועדה הציעה לצדדים לעכב את ההליכים בערר עד להכרעת בית המשפט העליון בסוגיה. ברם, הצדדים לא שעו להצעה ולפיכך נדרשת הכרעה.

ו"ע 1576-06-17 ישעיהו קטן ואח' נ' מס שבח תל אביב 1 ואח'
בנושא : עניינו של הערר שבפנינו מתייחס לשאלה האם רשאי מנהל מיסוי מקרקעין (המשיב) להתעלם ממכירת חלק מדירה (הגלומות בה זכויות בנייה בלתי מנוצלות) ולקבוע, על אף האמור בהסכם המכר, כי נמכרו זכויות בנייה בלבד וזאת בהתחשב, לטענתו, במהות הכלכלית של העסקה.

ו"ע 1702-01-18 ק. אלמוג יזמות והשקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה
ועדת הערר דנן נדרשת בזו הפעם הרביעית לדון בסוגיה של מיסוי סיחורה של אופציה במקרקעין, כמשמעותה בסעיף 49י' לחוק מיסוי מקרקעין מהגורם אשר קיבל את האופציה לראשונה מבעל המקרקעין (היא העוררת במקרה הנדון) לקבוצה של רוכשים, אשר מימשו את האופציה שסוחרה להם ורכשו את המקרקעין, ובשאלת זכאותו של הגורם מסחר האופציה לפטור ממס רכישה ומס שבח בהתאם לסעיף 49י'(ב) לחוק.

ע"א 5883/18 המערער: מנהל מיסוי מקרקעין חדרה נגד PIV BV
ערעור על פסק הדין של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), שליד בית המשפט המחוזי חיפה (כב' השופט רון סוקול, ועורכי הדין חיים שטרן ונתן מולכו (נציגי ציבור)) מיום 23.5.2018 בו"ע (מחוזי חי') 57111-05-16 (להלן: "פסק הדין").
הערעור עוסק בשאלה המשפטית שעניינה יחסי הגומלין בין שתי מערכות מיסים: מס הכנסה מזה ומס שבח מקרקעין מזה. שאלה זו ניתן לנסח בקצרה כך: האם יש להוסיף לשבח פחת שלא נוכה מהכנסה חייבת? ולהלן פירוש רש"י לשאלה: דיני מס הכנסה מאפשרים במצבים מסוימים ניכוי אחוז מסוים משווי הרכישה של המקרקעין כפחת מההכנסה החייבת בגין המקרקעין. אם הנישום מנצל אפשרות זו, ומקטין את הכנסתו החייבת במס הכנסה בגובה הפחת, יש להוסיף את הפחת שנוכה לשבח לצורך החיוב במס שבח מקרקעין, על מנת למנוע מצב של כפל הטבה בגין אותו רכיב הוצאה – פעם אחת כהוצאה לצורך ייצור הכנסה במסגרת דיני מס הכנסה, ופעם נוספת כחלק מעלות הרכישה לצורך חישוב השבח במסגרת דיני מס שבח מקרקעין. ואולם, מהו הדין במקרה בו הנישום לא ניצל את האפשרות לקבל הכרה בפחת בגין המקרקעין במסגרת חישוב הכנסתו החייבת? האם גם במקרה זה רשאיות רשויות המס להוסיף לשבח את הפחת שניתן היה לנכות מהכנסתו החייבת, אך לא נוכה בפועל? האם יש להבחין לעניין זה בין מי שדיווח כדין על הכנסותיו החייבות במס מבלי שניכה פחת, לבין מי שלא דיווח כדין על הכנסותיו, ובשל כך לא ניכה את הפחת?

ו"ע 9546-10-17 (ס.א.מ) נופי – קבוצת ניהול בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
מה דינו של "גורם מארגן" של "קבוצת רכישה" – כמשמעות מונחים אלו בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – אשר הצטרף לחברי קבוצת רכישה שארגן לצורך מכרז של רשות מקרקעי ישראל (להלן – רמ"י) לרכישת מקרקעין המיועדים לבניה משותפת של 69 יחידות דיור, וזאת לשם השלמת רכישת סך כל יחידות הדיור הנדרשות על פי תנאי המכרז?
האם הגורם המארגן הנ"ל חייב בתשלום מס רכישה על פי שווין של דירות המגורים המוגמרות שרכש כחלק מקבוצת הרכישה – כפי עמדת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב), או שמא חייב הגורם המארגן בתשלום מס רכישה לפי שווי קרקע בלבד – כפי עמדת העוררת, (ס.א.מ.) נופי – קבוצת ניהול בע"מ (להלן – העוררת)?
דהיינו – האם גורם מארגן יכול להיות חלק מקבוצת הרכישה לצורך מיסויו במס רכישה בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ג)(4) לחוק ?

ו"ע 11233-10-19 תמי שפנר נ' מדינת ישראל
בנושא : הארכת מועד

ו"ע 16836-03-17 קרן רוזנבוים נ' מדינת ישראל
בני זוג רכשו יחדיו דירת מגורים. בבעלות הבעל דירת מגורים נוספת, אשר בהתאם להסכם ממון שבין הצדדים שייכת רק לו. האם בעת רכישת הדירה החדשה זכאית האשה לשלם מס רכישה על מחצית הדירה השייכת לה, בשיעור החל בעת רכישת דירת מגורים יחידה?
שאלה זו, השאלה בערר שלפנינו, עוסקת ביישום ההלכה שנקבעה בע"א 12/3178 ,יגאל שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה להלן: ("הלכת שלמי") על נסיבות המקרה שלפנינו.

ו"ע 22129-12-17 עזרא עיני ואח' נ'מנהל מס שבח מקרקעין אזור מרכז ויורשי המנוח בנימין עיני
הערר שלפנינו עוסק בשאלת תחולתו של סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) על חלוקת נכסים שנקבעה בפסק בוררות. חלק מנכסי העזבון חולקו כבר קודם, כך שערר זה בוחן את החלוקה הנובעת מפסק הבורר בלבד.
הצדדים אינם חלוקים בפרשנות הסעיף, כך שעיקר המחלוקות נעוצות בשאלות עובדתיות:
ראשית, האם פסק הבורר מהווה חלוקה ראשונה של נכסי העזבון, כדרישת הסעיף, או שמא קדמה לו חלוקה אחרת ולכן הסעיף אינו חל על עובדות המקרה?
שנית, בהנחה כי אכן פסק הבורר מהווה חלוקה ראשונה של נכסי העזבון, האם ניתן להסיק מפסק הבורר, שאינו מנומק, את הנתונים הנדרשים לשם יישום הסעיף ?

ו"ע 25185-06-19 אחמד עבאס אלרחמאן עבאס נ' מנהל מס שבח מקרקעין נצרת
העורר הגיש ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) על החלטת המשיב בהשגה בנוגע לשומה אשר הוציא. הערר כלל בקשה להארכת מועד להגשתו. המשיב מצדו ביקש, כי בית המשפט יורה על דחיית הערר על הסף.

ו"ע 26722-09-17 רבץ השקעות בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
שתי סוגיות מונחות לפנינו להכרעה בערר דנן:
הסוגיה הראשונה – האם איחר המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב) משהוציא ביום 8.11.2016 שומה לפי מיטב השפיטה לעוררות, רבץ השקעות בע"מ (להלן – רבץ) ומשה חדיף בנין והשקעות בע"מ (להלן – חדיף), במצב דברים בו העוררות לא הגישו הצהרה על עסקה לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) אלא מסרו למשיב ביום 31.1.2016 מכתב הודעה בו ציינו את דבר קיומו של הסכם ביניהם מיום 22.12.2015 שהוגדר כהסכם למתן שירותי מימון, ניהול ושיווק, וטענו כי אין מדובר בעסקה במקרקעין כמשמעותה בחוק.
דהיינו: האם המשיב מחויב בהוצאת שומה לפי מיטב השפיטה במסגרת פרק זמן של 8 חודשים ממועד מסירת אותו מכתב הודעה, כפי עמדת העוררות, או שמא בנסיבות העניין, משלא הוגשה הצהרה לפי סעיף 73 לחוק על ידי העוררות, אין המשיב מחויב בהוצאת השומה בתוך פרק הזמן האמור – כפי עמדת המשיב ?
הסוגיה השניה – האם אותו הסכם מיום 22.12.2015 שנחתם בין חברת רבץ לחברת חדיף (להלן – ההסכם) מהותו האמיתית היא העברת מחצית הזכויות במקרקעין בחלקות שונות בגוש 12722ו- 12723 בטירת הכרמל (להלן – המקרקעין) מחברת חדיף לחברת רבץ, כפי עמדת המשיב, או שמא מדובר בהסכם למתן שירותי מימון, ניהול ושיווק, ותו לא – כפי עמדת העוררות.

ו"ע 32465-05-18 פנינה ויטנר ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות
בעקבות הסכם שכותרתו "הסכם להשבה ופיצוי" שנחתם בין רשות מקרקעין ישראל לבין העוררים, השיבו העוררים מקרקעין שהיו ברשותם לידי רמ"י. השאלה הדורשת הכרעה בערר זה היא האם השבה זו היא בבחינת "הפקעה", הזכאית להקלה הקבועה בסעיף 48ג(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ומכירה) ?

ו"ע 34577-08-17 דוד גיא נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
1. בשנת 1993 אביו המנוח של העורר רכש זכויות חכירה בנכס מקרקעין המצוי ברחוב ביאליק בתל אביב. הנכס הנרכש היה מוגדר על פי חוקי התכנון והבנייה כ"מחסן" ו"חדר כביסה", והוא נמצא בקומת המרתף של בניין אשר קומותיו האחרות שימשו למגורים. לאחר רכישתו הנכס פוצל לשני חלקים והוסב לשימוש במגורים על ידי התקנת המתקנים הדרושים לכך – כל זאת מבלי שנעשה כל שינוי במעמד התכנוני של המקום.
לימים הנכס נמכר על ידי העורר והוא ביקש כי סכום מס השבח ייקבע בהתאם ל"חישוב לינארי מוטב" – הסדר שחל אך ורק על מכירתה של "דירת מגורים מזכה".
2. לטענת המשיב הנכס כלל איננו בבחינת "דירה" או "דירת מגורים" ולכן חישוב מס השבח צריך להיעשות באופן רגיל ומיטיב פחות.
כבר כאן יוער כי אין למעשה מחלוקת עובדתית לגבי השימוש בנכס למגורים על פני תקופה של שנים.
3. משנדחתה ההשגה שהגיש העורר, על ועדת הערר להכריע האם יחול החישוב הלינארי המוטב אם לאו.

ו"ע 37384-12-19 דניאל אטיאס נ' אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין תל אביב
העורר רכש דירה ב 27.3.15 ועבר לגור אליה רק לפני כחודש דהיינו בנובמבר 2019. במועד הראשון בו בקש העורר לתקן את שומתו מכוח סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין לא ניתן היה לקבוע כי העורר אכן רכש את הדירה למגוריו הגם שהייתה בתוך פרק הזמן שניתן לתקן שומה מכוח סעיף זה. פניה נוספת לתיקון שומה מכוח סעיף 85 הייתה כבר מחוץ למועד הקבוע בסעיף . עתה שוב מבקש העורר לתקן השומה.
עיקר טענתו של העורר כי משעה שהדירה הושלמה והוא עבר אליה בפועל הרי סופו מעיד על תחילתו והוכח כי הדירה מיועדת למגוריו.
גם אם אניח כי פרק הזמן מיום הרכישה עד המעבר לגור בדירה הוא סביר בפרט בהתחשב בפרק הזמן שהתקנה מאפשרת הנחה ממס רכישה אם רכש דירה למגוריו עד 7 שנים מיום עליית הרוכש ארצה, לא ניתן לטעמי להעניק ההטבה מכוחה בנסיבות אילו.

ו"ע 40914-11-13 1.שמואל 2. נאג'י יחזקאל (1993) בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
בנושא : האם איגוד מקרקעין ?

ו"ע 52028-10-17 דניאל נקסטרנד ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
העוררים רכשו מחצית מנכס מקרקעין עליו בנויה דירת מגורים. קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות להרחבת הדירה. לגרסת העוררים, אין בכוונתם בעתיד הקרוב לנצל את זכויות הבנייה האמורות. לפיכך, לטענתם, לעניין חבותם במס רכישה יש לערוך "פיצול רעיוני" בין דירת המגורים הקיימת, שכן מיועדת לשמש למגורים, לבין זכויות הבנייה, שאינן מיועדות לשמש למגורים. זכויות הבנייה הן אפוא בבחינת זכות אחרת במקרקעין, לפי הטיעון – תוצאה המקטינה את החבות במס רכישה בנסיבות מקרה זה. מנהל מיסוי מקרקעין לא הסכים כי ניתן לערוך פיצול כמבוקש וחייב את העוררים במס רכישה אך ורק לפי שיעורי המס החלים על דירת מגורים – חישוב שהוא מחמיר יותר.

ו"ע 61916-11-14 מרכזי מסחר (אזו-ריט) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
האם מ.ק.ח מרכזי קניות חיפה בע"מ היא "איגוד מקרקעין" אם לאו, וביתר פירוט, האם העובדה כי החברה הפעילה במועדים הרלבנטיים עסק עצמאי של מרכז שעשועים, מספקת כדי לשלול את תחולת הוראת חוק מיסוי מקרקעין על עסקה במניותיה.

ו"ע 18027-10-16 רועי בלנק נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
בנושא : עניינו של הערעור דנן הינו בשאלה: האם העורר הוכיח הפרדה רכושית של ידועים בציבור באופן שיצדיק מתן פטור ממס שבח, בגין מכירת דירת מגורים יחידה, בהתאם להוראות סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), כאשר בבעלות הידוע בציבור של העורר, דירות נוספות.