הכנסות שכירות מוגנת ודמי מפתח

הסבר

את ההכנסה מדמי מפתח יש לרשום בטופס 1301 בשדה 301/201/059 אלא אם כן שילמת לגביה את המס תוך 30 יום מיום קבלתה, שאז יחול עליה מס בשיעור שלא יעלה על 35% ועל כן יש לרשמה בשדה לשימוש המשדר 065. אם קיבלת הכנסה מדמי מפתח בעסק בו אתה מדווח לפי שיטה מצטברת, יחול על הכנסה זו מס מופחת, רק אם שילמת את כל המס תוך 30 יום מיום קבלתה, או במועד שבו אתה חייב להגיש את הדוח השנתי לגבי הכנסה זו, לפי המוקדם. אם המס כולו לא שולם במועד המוקדם כאמור, רשום את ההכנסה בטופס 1301 בשדה 301/201/059. ניתן לפרוס הכנסה מדמי מפתח לכמה שנים, רק לאחר אישור מוקדם לכך ממנהל הרשות.
אם יש בבעלותך בניין, דירה או חנות, המושכרים בשכירות מוגנת, ושילמת דמי פינוי כדי לפנות דייר מוגן, אתה רשאי לנכות את דמי הפינוי בשנת המס שבה הם שולמו באחת משתי האפשרויות הבאות :
1 .כנגד מלוא ההכנסה מדמי המפתח שקיבלת בשל השכרת בניין כלשהו;
2 .אם דמי המפתח שהתקבלו קטנים מ-50% מדמי הפינוי ששולמו, ניתן לנכות את דמי הפינוי כנגד דמי המפתח תחילה וכנגד דמי שכירות מהשכרת נכסים, עד לסכום המשלים ל- 50% מדמי הפינוי.
היתרה, שלא קוזזה בהתאם לאחת האפשרויות דלעיל, תנוכה בשנים הבאות כנגד הכנסה מהשכרה.
האמור לעיל לא חל על דמי פינוי ששילם בעל הנכס בשל פינוי דייר מוגן מנכס מושכר שנרכש כתפוס ופונה תוך שלוש שנים. במקרה זה ניתן לנכות את דמי הפינוי כנגד דמי מפתח שהתקבלו בגין אותו מושכר, ואם אין הכנסה מדמי מפתח בשנת המס – לפי שיעור הפחת הקבוע לאותו מושכר. עליך לבחור בין ניכוי דמי הפינוי על-פי הוראות אלו, לבין הניכוי על-פי תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים) התשמ״ט-1989.
אם תבעת ניכוי על-פי תקנות הפחת לדירה המושכרת למגורים, לא תוכל לתבוע את ניכוי דמי הפינוי. אם היית בעליו של בניין שהושכר בשכירות מוגנת, ובשנת המס היו לך הוצאות השתתפות בבניית המדרכה או הכביש שליד הבניין או הניקוז הקשור לאותו בניין, תוכל בתנאים מסוימים לתבוע ניכוי הוצאות אלה. אם חלק מהבניין לא מושכר בשכירות מוגנת או לא מושכר כלל, ניתן לנכות את החלק היחסי של הסכומים כיחס השטח המושכר בשכירות מוגנת לעומת שטחו הכולל של הבניין.

כללי מס הכנסה (ניכויים מסויימים לבעלי בתים המושכרים בשכירות מוגנת), תשל"ח-1977

           בתוקף סמכותי לפי סעיף 20 לפקודת מס הכנסה (להלן – הפקודה), ובאישור ועדת הכספים של הכנסת, אני קובע כללים אלה:
ניכוי דמי פינוי כללים תשמ"ו-1986
1.       (א)  דמי פינוי ששילם בעלו של מושכר (להלן – הנישום) בשל פינוי דייר מוגן מהמושכר שרכשו כשהוא פנוי או רכשו תפוס והפינוי הוא לאחר תום שלוש שנים מיום רכישתו, יותרו בניכוי כך:
קיבל הנישום באותה שנת מס דמי מפתח בשל השכרת בנין כלשהו ינכה את דמי הפינוי תחילה כנגד דמי המפתח ואם סכום דמי המפתח הוא פחות מ-50% מדמי הפינוי, יותר ניכוי של סכום נוסף עד לסכום המשלים את דמי המפתח ל-50% מדמי הפינוי, כנגד דמי שכירות שקיבל מבנינים שהוא משכיר, והיתרה תנוכה בשנים הבאות; ובלבד שאם קיבל הנישום בשנים הבאות דמי מפתח, תנוכה היתרה מדמי המפתח תחילה.
           (ב)  דמי פינוי ששילם נישום בשל פינוי דייר מוגן ממושכר שרכשו כתפוס ופונה לפני שחלפו שלוש שנים מיום רכישתו, יותרו בניכוי, החל בשנת המס שבה שולמו, לפי שיעור הפחת הקבוע לאותו נכס על פי הפקודה; ובלבד שאם נתקבלו בשנה פלונית דמי מפתח מהמושכר ינוכו דמי הפינוי, על פי השיעור האמור, מדמי המפתח תחילה. סייג לניכוי כשהבנין נמכר או נהרס לאחר פינויו כללים תשמ"ו-1986
2.       על אף האמור בסעיף 1, אם תוך שנתיים מפינויו של דייר מוגן נמכר או נהרס המושכר או הוגשה בקשה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לקבלת היתר להריסתו או שהמושכר נשאר פנוי ברוב שטחו, יותר ניכוי דמי הפינוי אך ורק כנגד דמי מפתח או דמי שכירות שנתקבלו מהשכרתו מחדש של אותו מושכר ובכפוף לסדר הניכוי כאמור בסעיף 1, ותקרה של 50% מדמי הפינוי ששילם בשל המושכר האמור.
סייג לתחולת סעיפים 1 ו-2 כללים תשל"ח-1978
3.       האמור בסעיפים 1 ו-2 יחול על מושכר שהושכר לפני יום י"ג בניסן תשי"ח (1 באפריל 1958) וכן על מושכר שהושכר לאחר המועד האמור אם קיבל בעל הבית דמי מפתח בשל זכות הדיירות שהעניק.
ניכוי הוצאות
4.       (א)  בעליו של בנין המושכר כולו או חלקו בשכירות מוגנת יהיה זכאי לתבוע ניכוי סכום ששילם כהשתתפות בבניית המדרכה או הכביש שליד הבנין או הניקוז הקשור לאותו בנין; שיעור הניכוי לכל שנת מס יהיה סכום השווה לסכום ששולם כשהוא מחולק במספר השנים שנותרו עד לגמר הפחתת הנכס על פי שיעורי הפחת שנקבעו לו לפי הפקודה אך לא יותר מ-6.5% מהסכום ששולם.
           (ב)  היה חלק מבנין מושכר בשכירות שאינה מוגנת או שלא היה מושכר כלל בשנה שבה שולמו סכומים כאמור בסעיף קטן (א) יובא בחשבון חלק מהסכומים כיחס השטח המושכר בשכירות מוגנת לעומת שטחו הכולל של הבנין. תחולה 5. תחולתם של כללים אלה משנת המס 1975 ואילך.