מדריך לדיווח על רווח הון ושבח מקרקעין

דיווח על מכירת נכס

אם נמכר נכס, על המוכר להגיש לפקיד השומה בתוך 30 יום מיום המכירה, הודעה על גבי טופס 1399(י) שיפרט את חישוב רווח ההון או הפסד ההון שהיה וחישוב המס החל במכירה כאמור וישלם מקדמה בסכום המס החל על הרווח. כאמור, יש למסור את ההודעה גם אם תוצאת המכירה היא הפסד הון או אף אם שולם המס במלואו.
במכירת ניירות ערך סחירים אין להגיש הודעה כאמור אם נוכה מלוא המס כחוק. אם לא נוכה המס כאמור, הינך חייב בהגשת דוח שנתי, וכן הינך חייב בדיווח על רווח הון ממכירת ני"ע סחירים, עד ה-31 ביולי של שנת המס וב-31 בינואר שלאחר שנת המס בשל מכירות ניירות ערך סחירים שהיו בששת החודשים שקדמו לחודש הדיווח כאמור ובתשלום מקדמה. המקדמה תשולם על-פי שיעורי המס החלים לפי העניין.

תשלום מקדמה עבור רווח הון

עליך לשלם תוך 30 יום מיום המכירה את המס בגין רווח ההון על-פי הפירוט שתגיש לפקיד השומה על גבי טופס 1399(י) חוב בגין מס על רווח הון, שלא שולם במועד, נושא ריבית והצמדה מתום 30 יום מיום המכירה.
אם הקונה ניכה ממך מס במקור מהתמורה, יראו מס זה כתשלום על חשבון המקדמה, אם יש בידך אישור בדבר הניכוי. בעת שידור הדוח המקוון יש להזין את סכום הניכוי במקור בשדה 253. התברר בתום שנת המס כי שילמת מס ביתר בשל רווח ההון, תוחזר היתרה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום.

חישוב המס על רווח הון

ברווח ממכירת נכס יש להבחין בין הרכיב האינפלציוני, המבטא את השינוי בעלות הנכס, לפי שיעור עליית המדד מתאריך קנייתו או קבלתו של הנכס ועד לתאריך מכירתו, לבין רכיב הרווח הריאלי, המבטא רווח מעבר לשיעור עליית המדד. המס על הסכום האינפלציוני, במכירת נכסים שנרכשו לפני שנת 1994 ,שנצבר עד ליום 31/12/1993 (סכום אינפלציוני חייב) הוא בשיעור של 10% .יתרת הסכום האינפלציוני אינה חייבת במס. שיעור המס החל על רווח ההון הריאלי שנצמח לאחר יום ה-1/1/2003 (להלן "המועד הקובע") ועד ליום 31/12/2011 לא יעלה על 20% .שיעור המס על רווח ההון הריאלי שנצמח החל מיום 1/1/2012 לא יעלה על 25%.

במכירת הנכס שנרכש לפני "המועד הקובע" יחולק רווח ההון הריאלי בגינו לשלושה חלקים לפי חלוקה ליניארית של תקופת ההחזקה בנכס:
חלק ראשון של רווח ההון הריאלי: רווח ההון הריאלי מוכפל בתקופה שמיום הרכישה ועד למועד הקובע חלקי כל תקופת הבעלות בנכס. רווח זה יהא חייב במס בשיעורים רגילים לפי מדרגות המס בשיעור התחלתי של 31% (מעל גיל 60 – 10%). חלק זה מתווסף לשאר ההכנסות החייבות במס בשיעורים רגילים.
חלק שני של רווח ההון הריאלי: רווח ההון הריאלי מוכפל בתקופה מהמועד הקובע ועד ליום 31/12/2011 חלקי כל תקופת הבעלות בנכס. רווח זה יהא חייב בשיעור מס של עד 20%.
חלק שלישי של רווח ההון הריאלי: רווח ההון הריאלי מוכפל בתקופה מיום ה-1/1/2012 ועד ליום המכירה חלקי כל תקופת הבעלות בנכס. רווח זה יהא חייב בשיעור מס של עד 25%.

במכירת הנכס שנרכש לאחר "המועד הקובע" ולפני ה-1/1/2012 יחולק רווח ההון הריאלי בגינו לשני חלקים לפי חלוקה ליניארית של תקופת ההחזקה בנכס:
חלק ראשון של רווח ההון הריאלי: רווח ההון הריאלי מוכפל בתקופה מיום הרכישה ועד ליום 31/12/2011 חלקי כל תקופת הבעלות בנכס. רווח זה יהא חייב בשיעור מס של עד 20%.
חלק שני של רווח ההון הריאלי: רווח ההון הריאלי מוכפל בתקופה מיום ה 1/1/2012 ועד ליום המכירה חלקי כל תקופת הבעלות בנכס. רווח זה יהא חייב בשיעור מס של עד 25%.

במכירת נכס שנרכש מיום ה-1/1/2012 רווח ההון הריאלי בגינו יחויב במס של עד 25%.

למרות כל האמור לעיל, במכירת נייר ערך בידי בעל מניות מהותי, שיעור המס החל יהא 25% במקום בו צוין שיעור מס של 20% ו-30% במקום בו צוין שיעור מס של 25%.

אם הינך בן 60 ומעלה, שיעורי המס ההתחלתיים שיחולו לגבי רווח ההון הריאלי שנצמח לך יהיו נמוכים מהאמור לעיל. שיעורי המס ההתחלתיים שנקבעו לך יהיו בהתאם לשיעורי המס שנקבעו על ההכנסה מיגיעה אישית (החל מ 10% במקום החל מ 31%) ראה טבלה מדרגות מס.

הפקעת נכס

אם רווח ההון נוצר בשל הפקעת נכס, יהיה המס על רווח ההון מחצית מהמס שבמכירה רגילה.

שיוך הרווח לבן הזוג

רווח הון, בדומה להכנסות אחרות שאינן מיגיעה אישית, ישויך לבן הזוג בעל ההכנסה החייבת הגבוהה יותר מיגיעה אישית. במקרים בהם רווח ההון נובע ממכירת נכס שהיה שייך לאחד מבני הזוג שנה לפני הנישואים או שקיבלו בירושה, ניתן לשייך את ההכנסה לאותו בן זוג. השבח במכירת זכות במקרקעין בישראל ישויך לבן הזוג אותו קבע מנהל מס שבח כ"מוכר".

מס מרבי לנכסים היסטוריים

המס המרבי על רווח ההון לגבי נכסים שנרכשו לפני 1.4.1961 :
לא יעלה על התקרות המפורטות להלן :
תאריך רכישת הנכס – שיעור המס המרבי:
מ – 1.4.1948 ועד שנת המס 1960 25%
אם רווח ההון נוצר במכירת נייר ערך בחבר בני אדם, כאשר המוכר הוא "בעל מניות מהותי" בו, שיעור המס המרבי יהיה 28% אם שנת הרכישה היא 1948 ובתוספת אחוז אחד לכל שנה שלאחריה עד ל-30% בשנים 1949 – 1960.

פריסת רווח הון

רווח הון עשוי לכלול רווח ריאלי וסכום אינפלציוני. החוק מאפשר לך לפרוס את הרווח הריאלי, לצורך חישוב המס עליו, לתקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה שביניהן והמסתיימת בשנת המס שבה נמכר הנכס. חישוב המס יעשה בהתחשב ביתרת סכום הזיכוי לו זכאי הנישום ושלא נוצל בכל אחת משנות הפריסה.
אם מדובר בנכס מקרקעין את הפריסה כאמור ניתן לבקש במעמד הדיווח על עסקת השבח במשרדי מיסוי מקרקעין בטופס 7003. כמו כן, ניתן לבקש את פריסת השבח הראלי במעמד הגשת הדוח השנתי. יובהר, כי בקשת הפריסה במסגרת הדוח השנתי תתאפשר גם אם לא ביקשת את הפריסה במעמד הדיווח על עסקת השבח במשרדי מיסוי מקרקעין.

רווח הון של תושב ישראל בחו"ל ושל תושב חוץ בארץ

תושב ישראל יחויב במס רווחי הון במכירת נכס הן בישראל והן מחוץ לישראל. תושב חוץ יחויב במס רווח הון במכירת נכסים בישראל או במכירת נכס מחוץ לישראל שהוא זכות לנכס הנמצא בישראל כפי שהוגדר בחוק. החיוב חל גם על 'אזרח ישראלי' כהגדרתו בסעיף 3א, שהוא תושב האזור.
תושב ישראל שחויב במס רווח הון מחוץ לישראל על מכירת נכס שם, והוא חייב במס על אותו רווח הון גם בישראל, יקבל בישראל זיכוי בסכום המס ששולם בחוץ
לארץ בכפוף למגבלות הקבועות בחוק.
אם שולם מס בחו"ל, לקבלת הזיכוי עליך למלא את נספח ד' לטופס הדוח השנתי טופס 1324 יהיה עליך לצרף מסמך המעיד על סכום המס ששולם בחו"ל.
הכנסת תושב ישראל שהופקה או שנצמחה בחו"ל