האם כדאי להעביר נכס במסגרת הוראת שעה – חוק ההתייעלות הכלכלית ?

העברת נכס נדל"ן להשקעה מחברה ליחיד במסגרת הוראת שעה

מיסוי רווח הון במכירה עתידית- יתרון שהוא גם חסרון

בחברה – שיעור המס בגין מכירת נכס הינו 23% בגין הרווח הריאלי. (במידה ולא מנצלים את הוראת השעה)

אצל היחיד לאחר העברת הנכס – במידה ומחליטים כן לנצל את הוראת השעה מכירת הנכס ממוסה בשיטה לינארית, בגין התקופה שהנכס הוחזק בחברה רווח הון ריאלי ממוסה בשיעור מס שולי אצל היחיד (עד 52%) ובגין התקופה שהנכס הוחזק אצל היחיד ממוסה במס הוני בשיעור של 25%.

משתנים בעלי השפעה :

1. תאריך הרכישה
2. תאריך המכירה
3. סכום רווח הון

תאריך הרכישה – ככל שהנכס יותר היסטורי (נרכש בחברה זמן רב יותר לפני מועד העברתו ליחיד) המיסוי יהיה גבוה יותר (יותר לכיוון מס שולי מקסימלי) וההשפעה של חלק המיסוי ההוני 25% תהיה קטנה יותר.
נכס שנרכש בחברה זמן לא רב לפני מועד העברתו ליחיד ימוסה במכירתו לאחר מספר שנים במיסוי שקרוב יותר ל- 25%.

תאריך המכירה – ככל שמועד המכירה מתרחק ממועד ההעברה (היחיד יחזיק בנכס זמן ארוך יותר לאחר העברתו אליו מהחברה) המיסוי יהיה נמוך יותר (קרוב יותר ל 25%).
נכס שימכר זמן קצר לאחר העברתו ליחיד ימוסה בשיעור גבוה יותר (קרוב יותר למס שולי שיכול להגיע ל- 52%)

סכום רווח הון – ככל שרווח ההון לצורכי מס גדול יותר היקף המס גדול יותר. נכס שלא צפוי בו רווח הון גדול לצורכי מס במכירה לא יחסוך לבעל המניות בעתיד סכום מס משמעותי.

מיסוי הכנסות שכירות שוטפות – לרוב מדובר בחסרון

בעל מניות שמחזיק נכס להשקעה בחברה (רשום על שם חברה בע"מ), בגין הכנסות שכירות שוטפות החברה תשלם מס חברות של 23% ותהיה לחברה אפשרות לרשום כהוצאה לצורכי מס הוצאות הפרשי הצמדה על יתרת זכות בגין הלוואה שבעל המניות נתן לחברה – מה שבפועל מקטין את חבות המס האפקטיבית בחברה לפחות מ- 23%. (לפי חוק ההתייעלות הכלכלית החל משנת המס 2025 במקרים מסוימים בעל המניות יאלץ לחלק דיבידנד בשיעור של 6% מיתרת העודפים על מנת להימנע מתשלום קנס 2% מיתרת עודפים לא מחולקים). בחברה קיימת גמישות גדולה יותר בניכוי הוצאות ריבית בגין לקיחת אשראי עבור רכישת הנכס או פעילות החברה. אצל היחיד יותרו בניכוי הוצאות ריבית רק עבור אשראי ספציפי לרכישת הנכס.
יחיד שמחזיק נכס להשקעה על שמו (רשום על מספר ת.ז. אישי) מתחת לגיל 60 ישלם מס על הכנסה פסיבית מדמי שכירות (נכס מסחרי) של החל מ- 31% בתוספת ביטוח לאומי. שיעור המס המשוקלל יכול לעלות על – 50% במידה וליחיד הכנסות נוספות.
יחיד שמחזיק נכס להשקעה על שמו (רשום על מספר ת.ז. אישי) מעל גיל 60 ישלם מס על הכנסה פסיבית של החל מ- 10% בתוספת ביטוח לאומי. שיעור המס המשוקלל יכול להיות קרוב לאפס אם אין לו הכנסות נוספות.
מסקנה – גובה הכנסות של היחיד וגילו מהווים שיקול מרכזי בהעברת הנכס.

הפסדים מהשכרת נכס נדל"ן

בעל מניות שמחזיק נכס להשקעה בחברה יכול לצבור את ההפסד מהשכרת הנכס בחברה ולנצל אותו כשיהיו לו רווחים. ההפסדים שייכים לחברה ולכן בעל המניות יכול להוריש את מניות החברה והההפסדים לא ילכו לאיבוד.

אצל היחיד – הפסדים שנצברו ולא נוצלו לא ניתנים להעברה בירושה.

שמדובר בנכס עם הפסדים שוטפים מהשכרה – ככל שגילו של היחיד מתקדם יותר הכדאיות בהעברת הנכס פוחתת היות וההפסדים שנצברו לא יועברו בירושה.

יחיד בעל מספר נכסי נדל"ן שחלקם בעלי הפסדים וחלקם ריווחים יכול לבצע רה-ארגון של הנכסים ולהעביר את חלקם לרשות היחיד והחל ממועד העברתם לרשות היחיד לקזז בדוח האישי את ההפסדים השוטפים מהשכרת הנכסים מול הנכסים שמרווחים.

הפסדים מהשכרת נדל"ן יכולים להיווצר כאשר ההוצאות עולות על ההכנסות – הוצאות בהשכרת נכס נדל"ן כוללות הוצאות פחת, ריבית, אחזקה ועוד.

זקיפת הכנסה בגין העברת הנכס ליחיד ותשלום מס דיבידנד בשנת 2025 – חסרון

העברת הנכס ליחיד במסגרת הוראת השעה כרוכה בתשלום מס דיבידנד – בעל מניות שיחליט לנצל את הוראת השעה ברוב המקרים יאלץ לשלם מס יחסית גבוה בשיעור 30% בגין חלוקת דיבידנד בתוספת מס יסף שיכול להגיע ל- 5%, סה"כ 35% בגין חלוקת דיבידנד (תלוי בגובה ההכנסות בדוח האישי של היחיד) ובמקרים מסוימים יאלץ לשלם מס שולי בגין העברת הנכס (אם לא נותרו עודפים לחלוקה בחברה).
ההכנסה לחלוקה היא בגין העלות המופחתת לצורכי מס של הנכס ולא בגין שווי שוק, נכס היסטורי שהופחת במלואו המיסוי בגין זקיפת ההכנסה אצל היחיד בצורה של חלוקת דיבידנד יהיה יחסית נמוך.

מיסוי רווחים לא מחולקים (רפורמה 2025)